פסק-דין בתיק ע"א 1593/11

השופט י' עמית:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיאה ד' פלפל) מיום 10.1.2011 שדחה את תביעת המערערת לפיצוי כספי בגין הפרה נטענת של הסכם קומבינציה בינה לבין המשיבה 1 (להלן:החברה).

1.        המערערת היא אגודה שיתופית והבעלים הרשום של 17/40 חלקים במקרקעין ברח' רמז בנתניה, הידועים כגוש 3264 חלקה 171 בנתניה (להלן: המקרקעין). החברה היא חברה קבלנית והבעלים הרשום של 575/1000 חלקים מהמקרקעין, והמשיבים 3-2 הם מנהליה (להלן: המנהלים).

           בין האגודה לחברה נחתם ביום 5.3.1992 הסכם קומבינציה, לפיו החברה תקים במקרקעין פרויקט בנייה הידוע כ"בית רמז" (להלן: הבניין), תמורת 42.5% משטח הבניין (להלן: ההסכם). עם גמר הבנייה הגיעו הצדדים להסכמות בדבר חלוקת הבעלות בבניין ביניהם וההתחשבנות הנובעת מכך. הסכמות אלה פורטו בהסכם חלוקת השטחים בבניין מיום 12.9.1996 (להלן: מסמך החלוקה); ב"זכרון דברים: גמר התחשבנות" מיום 4.6.1997 (להלן:זכרון הדברים); וכתב "סיכום סופי" שאינו נושא תאריך אך נחתם לאחר זכרון הדברים (להלן: הסיכום הסופי). על פי הסכמות אלה, הוסכם על חלוקת הבעלות בבניין כלהלן: קומות 2 (קומה מפולשת), 4, 5 ו-6 יירשמו על שם המערערת; קומות 1, 3 ו-8-7 ויחידות המסחר והמשרדים בקומת הקרקע יירשמו על שם החברה; החניון וחדר השנאים - רישום משותף של 425/1000 חלקים על שם האגודה ו-575/1000 חלקים על שם החברה.

2.        ביום 25.8.2005, כשמונה שנים לאחר גמר הבנייה, קבלת טופס 4 ומסירת החזקה בבניין למערערת ולשוכרים מטעמה, הגישה האגודה תביעה לבית משפט קמא. בכתב התביעה נטען כי החברה הפרה את ההסכם בכך שלא השלימה את בניית הקומה השישית אלא מסרה אותה במצב של מעטפת; בכך שלא התאימה את שלוש המעליות שהותקנו בבניין לצרכי הדיירים והמבקרים בו, ובכך שלא התקינה מעלית נוספת בבניין, מה שהצריך בניית מעלית רביעית בשלב מאוחר יותר; כי נתגלו ליקויים במערכת המיזוג המרכזית שהותקנה בבניין; כי נתגלו ליקויי בנייה שונים בבניין; וכי בגין כל אלה נגרם לבניין ירידת ערך. את הנזקים שנגרמו לה, לטענתה, העריכה המערערת בסך של כעשרה מיליון ש"ח נכון ליום הגשת התביעה בבית המשפט קמא, בהסתמך על חוות דעת מומחה מטעמה. התביעה הוגשה גם כנגד המשיבים 2-3 בטענה כי רוקנו את החברה מנכסיה וכי יש להטיל עליהם חבות אישית בגין הפרת ההסכם, ובגין שורה של עוולות נזיקיות כמו רשלנות, הפרת חובה חקוקה, גרם הפרת חוזה ותרמית. המשיבה 4 נתבעה כמי שערבה לקיום חובותיה של החברה.

3.        בית משפט קמא דחה בפסק דינו את תביעת האגודה במלואה. תחילה נדרש בית המשפט לטענת ההתיישנות שהעלתה החברה ודחה אותה. בהמשך, דן בית המשפט בנפרד בכל אחד מראשי התביעה והגיע למסקנות הבאות: 

           א. השלמת בניית הקומה השישית: נקבע כי מנוסח הסיכום הסופי עולה כי המדובר במסמך ויתור לפיו כל צד ויתר על מלוא הטענות הכרוכות בביצוע עבודות הבנייה, למעט לעניין בניית חדר חשמל. בית המשפט דחה את טענת המערערת כי הוסכם שהשלמת בניית הקומה השישית תיעשה במועד מאוחר יותר לחתימת הסיכום הסופי, וכי הצדדים יצאו מנקודת הנחה כי יש לחשב את  ערך הקומה השישית כבנויה. גם הטענה כי היה על החברה להתקין מערכת מיזוג בקומה השישית נדחתה, מאחר שבזכרון הדברים נכתב כי רק שלוש מארבע הקומות שתקבל האגודה (קומה מפולשת וקומות 6-4) תהיינה ממוזגות, ומכאן כי הוסכם שההתחשבנות לא תכלול מערכת מיזוג אויר באחת הקומות.

           ב. מעליות: נקבע כי לאחר אכלוס הבניין, ובעיקר לאחר שהושכרו בו משרדים למשרד הפנים, נוצר עומס על שלוש המעליות הקיימות ונדרשה הקמת מעלית רביעית. עלות התקנת המעלית הוחזרה למערערת מתוך דמי הניהול המשולמים על ידי דיירי הבניין. בית המשפט קבע כי החברה לא הפרה תנאי כלשהו בהסכם או במפרט הטכני בכך שהתקינה שלוש מעליות בלבד, ורק בדיעבד, עקב הצלחת הפרויקט, ולא כתוצאה מכשלים תכנוניים וביצועיים, נוצר הצורך במעלית רביעית. נקבע אפוא שאין מקום לחייב את החברה לפצות את האגודה בעלות שנשאה בגין התקנתה או בעלות שדרוג המעליות האחרות.

           ג. מערכת מיזוג האוויר: המערערת הסתמכה בעניין זה על חוות דעתו של המהנדס יאיר אברהמי (להלן: המהנדס), וטענה כי במערכת המיזוג נתגלו ליקויים רבים.

           בפסק הדין נקבע כי המהנדס אינו מומחה בתחום מיזוג אוויר; כי חוות הדעת איננה מבוססת על כל בדיקה שנערכה למערכת מיזוג האוויר אלא על התרשמות של המהנדס ועל מידע שקיבל מהדיירים ומהנהלת הבניין; כי חוות הדעת לא כוללת פירוט של הרכיבים הנדרשים לתיקון המערכת ולפיכך אין בסיס לעלויות התיקון שהמהנדס נקב בה; כי אסיפת דיירים בה הועלו תלונות בעניין מערכת המיזוג נערכה במועד שבו הליקויים טרם תוקנו, ולא ניתן ללמוד מכך שלא תוקנו בהמשך. לפיכך, ובהיעדר ראיות אחרות, דחה בית המשפט קמא את תביעת האגודה גם בראש נזק זה.

           ד. ליקויי בנייה נוספים: האגודה טענה כי בבניין קיימים ליקויי בנייה שפורטו בחוות דעתו של המהנדס מטעמה.

           בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי לא הונחה תשתית ראייתית המעידה כי במועד מסירת הבניין או במהלך תקופת האחריות לליקויי הבנייה, כמפורט בהסכם, או אף לאחר מכן, פנתה האגודה לחברה והודיעה לה על קיומם של ליקויי הבנייה הנטענים, או כי המפקח שמונה מטעמה בהתאם לסעיף 10.1 להסכם - ולא הובא להעיד - פנה לחברה בעניין זה. עוד ציין בית המשפט בהקשר זה את חוות דעתו של השמאי אריק אביגד, מטעם המערערת, לפיה הבניין נבנה ב"סטנדרט גבוה". נוכח האמור דחה בית המשפט קמא את תביעת המערערת לפיצוי גם בראש נזק זה.

           ה. פיצוי בגין ירידת ערך: טענת האגודה בהקשר זה הייתה כי החברה הסתירה ממנה את העובדה ששטח השירות בקומה השישית גדול באופן ניכר משטח השירות בקומות האחרות באופן שהפחית את שוויה, וכי נדרשים תיקונים ושיפוצים על מנת לאפשר לבניין להתחרות עם נכסים אחרים באזור.

           בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי מהיתר הבנייה עולה במפורש כי לעומת קומות אחרות, הרי שבקומה השישית יש חלוקה שונה של שטח אחסון לעומת שטח עיקרי.

4.        בית המשפט דחה אפוא את התביעה במלואה, וחייב את המערערת בתשלום שכר טרחת עורך דין בסך של 50 אלף ש"ח ובהוצאות משפט בהתאם, כפי שיי*ומו על ידי הרשם.

           על כך נסב ערעור המערערת.

5.        המערערת הלינה על כל אחד ואחד מראשי הנזק שנדחו על ידי בית משפט קמא (למעט בנושא ירידת הערך), וחזרה בערעורה על טענותיה בפני בית משפט קמא. נטען כי בית משפט קמא התעלם משורה של מסמכים מהם עולה כי הוסכם בין הצדדים כי שווי הקומה השישית יוערך כבנויה בשלמותה על פי רמת הגימור בקומות האחרות, וכי מהמסמכים עולה שהחברה נדרשה להתקין מיזוג אוויר בקומות 6-4 בנוסף לקומה המפולשת; כי היה על החברה להתקין מלכתחילה ארבע מעליות של 13 נוסעים כל אחת, ללא קשר לכמות המבקרים בבניין; כי היה על בית המשפט לדון באופן פרטני בכל אחד מליקויי הבנייה אשר לא ניתן היה לגלותם בעת המסירה; וכי שגה בית המשפט בהתעלמו מהעדויות לפיהן בחרו דיירים רבים להתנתק ממערכת מיזוג האוויר המרכזית, מה שמעיד על הליקויים בה.

           המשיבים מצידם תמכו יתדותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא.

6.        אומר בקצרה כי דין הערעור להידחות מטעמיו ומנימוקיו של בית משפט קמא, ואיני רואה להרחיב בדברים.